Operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego określającą wartość przedmiotu wyceny. Jest on wystawiany wyłącznie w formie pisemnej i jest on dokumentem urzędowym. Jego treść zawiera ważne informacje uzyskane podczas szacowania nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych, rozwiązania merytoryczne, przedstawienie toku obliczeń wyniku końcowego. Operat powinien być sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz na bazie standardów zawodowych i z uwzględnieniem zasad dobrej praktyki zawodowej.
Jeżeli w przypadku wyceny tej samej nieruchomości wystąpią istotne rozbieżności, oceny poprawności stworzonych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.
Operat szacunkowy zawiera informacje:
- szczegółowa charakterystyka w jakim stanie znajduje się dana nieruchomość,
- określenie do jakiego celu posłuży wycena,
- oznaczenie nieruchomości i zakresu wyceny,
- podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
- ustalenie daty wskazanej wartości nieruchomości,
- wskazanie zastosowania wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub z innych dokumentów,
- ustalenie rodzaju wskazanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
- opis i charakterystyka rynku nieruchomości dotycząca celu i sposobu wyceny,
- wynik końcowy wskazanej nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.
Operat szacunkowy może być poddany aktualizacji do 2 lat od jego sporządzenia i musi być wykonany przez tego samego rzeczoznawcę. Następuje to przez umieszczenie stosownej klauzuli zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Aktualizacja poleca na potwierdzeniu aktualizacji wyceny nieruchomości i określeniu nowej wartości nieruchomości aktualnej na dzień jej sporządzenia.
Metody wyceny
Wybór metody wyceny ma zasadnicze znaczenie dla określenia końcowej wartości przedmiotu wyceny. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściwego wyboru podejścia oraz metody szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca podejmując decyzję uwzględnia m.in. cel wyceny, rodzaj, stan i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach podobnych nieruchomości.
Operat szacunkowy wymagany jest przy:
- zabezpieczeniu kredytu – bank potrzebuje załączenia operatu, określającego aktualną wartość nieruchomości,
- określaniu ceny sprzedaży/kupna nieruchomości,
- podziale majątku,
- ustalaniu wartości masy spadkowej, darowizny,
- określeniu odszkodowania,
- aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste,
- egzekucji z nieruchomości.
