Operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego określającą wartość przedmiotu wyceny. Jest on wystawiany wyłącznie w formie pisemnej i jest on dokumentem urzędowym. Jego treść zawiera ważne informacje uzyskane podczas szacowania nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych, rozwiązania merytoryczne, przedstawienie toku obliczeń wyniku końcowego. Operat powinien być sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz na bazie standardów zawodowych i z uwzględnieniem zasad dobrej praktyki zawodowej.

Jeżeli w przypadku wyceny tej samej nieruchomości wystąpią istotne rozbieżności, oceny poprawności stworzonych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Operat szacunkowy zawiera informacje:

• szczegółowa charakterystyka w jakim stanie znajduje się dana nieruchomość,
• określenie do jakiego celu posłuży wycena,
• oznaczenie nieruchomości i zakresu wyceny,
• podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
• ustalenie daty wskazanej wartości nieruchomości,
• wskazanie zastosowania wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub z innych dokumentów,
• ustalenie rodzaju wskazanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
• opis i charakterystyka rynku nieruchomości dotycząca celu i sposobu wyceny,
• wynik końcowy wskazanej nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.

Operat szacunkowy może być poddany aktualizacji do 2 lat od jego sporządzenia i musi być wykonany przez tego samego rzeczoznawcę. Następuje to przez umieszczenie stosownej klauzuli zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Aktualizacja poleca na potwierdzeniu aktualizacji wyceny nieruchomości i określeniu nowej wartości nieruchomości aktualnej na dzień jej sporządzenia.

Metody wyceny

Wybór metody wyceny ma zasadnicze znaczenie dla określenia końcowej wartości przedmiotu wyceny. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściwego wyboru podejścia oraz metody szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca podejmując decyzję uwzględnia  m.in. cel wyceny, rodzaj, stan i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach podobnych nieruchomości.

Operat szacunkowy wymagany jest przy:

• zabezpieczeniu kredytu – bank potrzebuje załączenia operatu, określającego aktualną wartość nieruchomości,
• określaniu ceny sprzedaży/kupna nieruchomości,
• podziale majątku,
• ustalaniu wartości masy spadkowej, darowizny,
• określeniu odszkodowania,
• aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste,
• egzekucji z nieruchomości.